Kira artış oranı Kasım 2026 ne zaman belli olacak? Ekim'de yasal tavan yüzde 31,49; kira zammı nasıl hesaplanır?

Kira sözleşmesi yenilenecek milyonlarca kiracı ve ev sahibi her ayın başında aynı rakamı bekliyor: Kira artış oranı. TÜİK'in 5 Ekim'de açıkladığı Eylül ayı enflasyon verilerine göre tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişimi yüzde 31,49 oldu. Bu oran, Ekim ayında yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal üst sınırı oluşturuyor.

Ekim enflasyonu ve Kasım oranı

Eylül ayında enflasyon aylık yüzde 1,84, yıllık yüzde 29,73 olarak gerçekleşti. Yıllık enflasyon Ağustos'taki yüzde 31,51'den geriledi. Yıllık enflasyon düştükçe on iki aylık ortalama da yavaş yavaş aşağı iniyor: Eylül'de yenilenen sözleşmeler için tavan yüzde 31,79 iken Ekim'de yüzde 31,49'a geriledi.

Kasım ayında yenilenecek sözleşmeler için geçerli olacak oran, TÜİK'in Ekim ayı enflasyon verisiyle birlikte açıklanacak on iki aylık ortalama olacak. TÜİK enflasyon verilerini her ayın üçüncü günü saat 10.00'da yayımlıyor; o gün hafta sonuna denk gelirse açıklama ilk iş gününe kalıyor. Ekim verisinin Kasım'ın ilk iş günlerinde açıklanması bekleniyor.

Kira zammı nasıl hesaplanır?

Hesaplama basit: Mevcut kira bedeli, yürürlükteki oranla çarpılır ve çıkan tutar mevcut kiraya eklenir. Ekim ayında sözleşmesi yenilenenler için tavan oranla örnekler şöyle:

• 10.000 TL kira: 3.149 TL artış, yeni kira 13.149 TL.
• 20.000 TL kira: 6.298 TL artış, yeni kira 26.298 TL.
• 30.000 TL kira: 9.447 TL artış, yeni kira 39.447 TL.
• 50.000 TL kira: 15.745 TL artış, yeni kira 65.745 TL.

Hangi ayın oranının uygulanacağını belirleyen, sözleşmenin yenilendiği tarihtir. Örneğin kira dönemi 15 Ekim'de dolan bir sözleşmede Ekim oranı, 10 Kasım'da dolan sözleşmede ise Kasım ayında geçerli olan oran esas alınır.

Tavan oran zorunlu artış değil

Yüzde 31,49 bir üst sınırdır; kiraya bundan daha yüksek zam yapılamaz, ancak taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25'lik geçici sınır sona erdiği için bugün konut ve iş yeri kiralarında aynı tavan geçerli.

Sözleşmede bu orandan yüksek bir artış öngörülmüşse, aşan kısım geçersiz sayılıyor. Kiracı, tavanın üzerinde talep edilen artışı ödemek zorunda değil.

5 yılı dolduran sözleşmeler

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde durum farklı. Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılındaki bedel, hâkim tarafından TÜFE'deki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebiliyor. Bu durumda ev sahibinin kira tespit davası açması mümkün.

Anlaşmazlıkta ne yapılmalı?

Kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşayan kiracı ve ev sahipleri için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması 2023'ten bu yana yürürlükte. Taraflar adliyedeki arabuluculuk bürolarına başvurabiliyor; anlaşma sağlanamazsa dava yolu açılıyor.

Uzmanlar, ödemelerin banka üzerinden ve açıklama kısmına "… ayı kira bedeli" yazılarak yapılmasını, artış konusunda yapılan yazışmaların saklanmasını öneriyor. Kasım oranı açıklandığında yeni tavanı ve güncel hesaplama örneklerini Haberin Sesi'nde yayımlayacağız.